Hypotheek en studieschuld: hoe zit het nu in elkaar?
Geplaatst op: 21-06-2024, 11:59:27
Studenten met studieschulden die een huis willen kopen, moeten oppassen. Zij moeten vooraf hun huiswerk goed doen, anders is de kans zeer groot dat de hypotheek door de bank wordt geweigerd.
De afgelopen jaren hebben de studenten geen rente betaald over hun studieschuld. Vanaf 2024 wordt er een rente in rekening gebracht van 2,56%. Hieronder wat cijfers (bron: CBS) over de studieschulden:
- In 2015 was de totale studieschuld €12,7 miljard
- In 2023 is de totale studieschuld €28,2 miljard
- Gemiddelde studieschuld is nu €17.000
- In 2013 hadden 900.000 studenten een studieschuld
- In 2023 hebben 1,6 miljoen studenten een studieschuld
Bovenstaande cijfers laten zien dat de studieschuld flink is toegenomen.
Wie mijn diverse columns over de DUO heeft gevolgd weet dat ik een groot voorstander ben van maximaal lenen voor de studie. Hierbij heb ik wel expliciet aangegeven om dit geld niet uit te geven, maar juist te sparen. Met het opgebouwde spaargeld kan een uitgestudeerde student dan kiezen uit de volgende mogelijkheden:
- De studieschuld volledig aflossen
- Een huis kopen en er de kosten koper mee betalen
Nieuwe regels
Een studieschuld moet wel worden meegenomen in de toetsing voor de maximale hypotheek. Vanaf 2024 zijn er nieuwe regels met betrekking tot deze toetsing als er sprake is van een studieschuld. De financiële maandlasten van een studieschuld bij DUO in zowel de aanloop- als de aflosfase moeten worden berekend op basis van:
- Het termijnbedrag dat de aanvrager verschuldigd is voor rente en aflossing
- Een bruteringsfactor conform onderstaande tabel indien er sprake is van een (gedeeltelijke) Box 1-hypotheek.
|
Hypotheekrente* |
Bruteringsfactor |
|
≤ 2,00% |
1,05 |
|
2,01%-2,50% |
1,10 |
|
2,51%-3,00% |
1,15 |
|
3,01%-3,50% |
1,20 |
|
3,51%-4,00% |
1,20 |
|
4,01%-4,50% |
1,25 |
|
4,51%-5,00% |
1,30 |
|
5,01%-5,50% |
1,30 |
|
5,51%-6,00% |
1,35 |
|
≥ 6,01% |
1,40 |
*op basis van de gewogen gemiddelde hypotheekrente.
Uit het bovenstaande blijkt dat de hoogte van de hypotheekrente mede belangrijk is voor de toetsing. Hierbij gaan de meeste afgestudeerde studenten ervan uit dat het betaalde maandbedrag aan DUO als uitgangspunt wordt genomen.
Stel: een afgestudeerde student betaalt maandelijks €100 aan DUO. Dit maandbedrag wordt bij een hypotheekrente van 4,20% dan vermenigvuldigd met 1,25. Het nieuwe toetsbedrag wordt dan €125. Met dit toetsbedrag kan dan op de diverse websites de maximale hypotheek op inkomen worden berekend.
Geen hypotheek naar draagkracht
Helaas is de berekening niet zo simpel. Banken kijken namelijk iets anders naar studieschulden. Zij gaan uit van de werkelijke last die eigenlijk betaald moet worden. Hieronder de tekst uit de voorwaarden van een bank in Nederland.
Bij het bepalen van het termijnbedrag mag er geen rekening worden gehouden met de inzet van een aflosvrije periode of een verlaagd termijnbedrag als gevolg van de zogenaamde draagkrachtmeting. Hetzelfde geldt voor de situatie dat de aanvrager nog geen termijnbedrag verschuldigd is voor rente en aflossing van een studielening (de zogenaamde aanloopfase). Wij bepalen in deze situaties de hoogte van het termijnbedrag op basis van de actuele restschuld van de studielening, de rente op de studielening en de resterende looptijd van de studielening die tevens staan vermeld op een actueel schuldoverzicht van DUO. Om het te verwachten maandtermijn te berekenen dient gebruik te worden gemaakt van een printscreen van de rekenhulp Rekenhulp studiefinanciering-DUO die DUO faciliteert bij het DUO overzicht.
Veel afgestudeerde studenten betalen nu een maandbedrag dat is gebaseerd op de draagkracht. Bij de draagplichtberekening van het DUO wordt het inkomen van twee jaar geleden genomen van de afgestudeerde student en zijn of haar eventuele partner. Dit inkomen is meestal (veel) lager dan bij aankoop van de woning.
Banken gaan uit van de werkelijke last die betaald moet worden. Deze werkelijke last is hoger dan de betaalde maandlast, waardoor de maximale hypotheek lager wordt.
Afgestudeerde studenten die vooraf hun huiswerk niet goed hebben gedaan, zullen een te hoge hypotheek aanvragen na aankoop van hun woning. Het gevolg is dat de hypotheek wordt geweigerd, of het verschil moet uit eigen middelen worden betaald.
Maximale hypotheek berekenen
Het is goed dat er veel websites zijn waarop huizenzoekers vooraf hun maximale hypotheek kunnen berekenen. Helaas wordt op de meeste websites niet goed vermeld met welk DUO-bedrag de berekening moet worden gemaakt.
Een mooi voorbeeld is de sneltoets van NHG. Bovendien verwijst NHG naar de Tijdelijke regeling hypothecair Krediet op de website van de overheid.
Hier staat het volgende op bladzijde 53 in de voorwaarden van NHG:
Heeft de consument financiële verplichtingen in verband met een studielening?
- Stel dan de wegingsfactor vast volgens artikel 2a Trhk.
- Vermenigvuldig de wegingsfactor met het oorspronkelijk bedrag van de studielening
De uitkomst van die berekening breng je in mindering op de maximaal toegestane financieringslast.
- Heeft de consument extra afgelost? En blijkt dat uit de correspondentie van DUO? Dan mag worden uitgegaan van de oorspronkelijke hoofdsom minus de extra aflossing.
- Loopt de studielening nog op omdat de consument nog studeert of nog niet hoeft af te lossen? Maak dan een reële inschatting van de uiteindelijke studieschuld.
Helaas is 100% duidelijkheid ver te zoeken. Het zal mij dan ook niet verbazen als dit problemen gaat opleveren in de toekomst.
Afgestudeerde studenten doen er goed aan om bij DUO de werkgelijke last op te vragen voordat zij een koopwoning gaan zoeken. Met deze werkelijke last kan dan een goede berekening worden gemaakt voor de maximale hypotheek. Hierna kan de zoektocht naar een eerste koopwoning beginnen.
Bron: column van 21 juni 2024 van Jos Koets op www.iex.nl